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全民炒房时代结束 现在买房必须遵循这两大原则

麦鼠找房 2021-04-18 17:18
501

【以下信息来源“融360房贷”,由楼盘网于2017-10-30 13:10:08整理提供】

房地产的新时代来临了,这个新时代该怎么解释?

经济学家马光远最近给了一个形象的表述“买房不需要智商的时代基本结束”,融360说房君觉得总结得相当到位。

随着货币政策转向、库存难题消失、棚改逐渐退出、外汇压力大减,房地产不再需要承当“托底”的角色。未来的房地产不可能呈现普涨的态势,只有城市基本面向好,房地产才有发展的空间,房子才有购买的价值。

昨天股市有个大消息,那就是茅台的股价突破了600元,收盘价为605.09元。茅台的入场券已经超过了6万元,而10年前茅台最低的价格才30.62元,近20倍的收益,已经明显跑赢房价。

如果你当初花10万买了茅台,十年后的今天,你至少凑出了一线城市的首付款,如果是30万,那就是直接一套房。只不过,选股票难,坚持持有10年更是难上加难。

买房更是如此,过去几年很多城市的房价相继上涨,不少人买房也是四处出击,甚至下沉到了一些三四五六线城市。

靠刺激支撑的楼市,一旦刺激停止,楼市也就见顶了。现在房子是到手了,但也仅仅是房子了,自己不住,也涨不上去,更卖不出去。

说白了,还是城市的基本面问题。安邦陈功曾说:房价上升不代表财富增长,还得看市场和形势,房子卖不出去,财富就是零;再者你的房子增值了,但其他的升的更快,你的财富还相对缩水了。

好的城市必须要让你的房子能随时交易,只有交易价格才决定了你的财富。

好的城市的房子,抓牢了别折腾,往往赚的最多。好的城市的房子,门槛都很高,有机会买入就拿住,别总想着股市那种“高抛低吸”,换手的成本往往抹掉了你的利润,长期持有才是最赚的。

好的城市能够很好的应对房价大周期的变化,即使短暂调整也不必担心,但差的城市就不一样了,很可能就是一泻千里,从此一蹶不振。

未来买房,必须要挑选好的城市,而且要选择长线操作,这大概也是“买房需要智商的”内涵吧。

说了这么多好的城市,那么至少问题来了,那些城市才是好的城市呢?

一、看人口

专业性的指标有很多,比如城市的中长期交通规划、产业规划、综合竞争力排名等等。这些指标对于普通人来说,既难懂,也乏味,数据也不好获取。

房地产行业用来判断投资价值的长中短期指标有三个,长期就是人口,中期是土地供应,短期是货币。

既然是挑选好的城市,而且需要长线操作,那么有一个指标我认为最方便,也很好获取——人口。人口这个指标,各位可以从每个城市的统计局网站公布的统计年鉴中获取,非常方便。

好的城市肯定是能持续吸引人口流入的,如果要区分“好”和“更好”,那就再细化一下,在人口净流入的城市中做比较即可。

城镇化进程已经从高速增长期过渡到城市群精细化增长期。在这个阶段,不同城市之间的马太效应会表现得很明显:强者愈强、弱者愈弱。买房也必须要拥抱强者才行。

今年很多二线城市都启动了相应的人才引进计划。这背后其实就是在争夺人力资源,人们往哪里去,基本上就决定了大家对这座城市的印象,房地产的未来也就基本定格。

二、看新房和二手房成交量占比

这个数据的获取应该也不算难。

房地产发展快的,发展好的城市,二手房成交量往往占比比较高。当前一线城市,二手房成交量已经占了绝大多数。不少优质的二线城市,二手房成交占比也在快速增加。

今年以来,不少三四线城市也很火,房价翻番的不在少数。但这些城市的二手房成交量根本上不去。上不去的原因有两点,一是房地产发展得也不够充分,人们买房还处在改善居住条件的初级阶段,当然首选新房了。二是当地人口也不断流失,大家都有房子,谁稀罕买别人的二手房呢?

此外,二手房成交占比更大的城市,房价的波动实际上体现的是供求关系的变化,买的人多了,一套房的价格自然要更高一点。

而新房成交占比更大的城市,房价波动往往仅仅是成本因素导致的。一块地卖贵了,房子自然也要卖得贵一点,更关键的是,买了这些房子,你要么无法退出,要么只能鸡肋地退出。

所以从资产配置的角度来说,新房成交占绝大多数的城市,基本没有购买的价值。只有二手房市场活跃的城市,才是好的城市,房子才具有购买的价值。

话说到这,今年有不少人口流失,房价却又猛涨的三四线城市在这一波行情中,赶了个晚集,而在接下来的调整期中却首当其冲。所以在这些城市买房的朋友们,恐怕只能站岗放哨了。

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编辑者:admin

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